鄭州規定不得以業主拖欠物業服務費為由舊物業阻撓新物業入駐

物業服務人員以業主拖欠物業服務費為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及其他損害業主合法權益的行為，最高將被處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

為規范物業管理活動，打造共建共治共享的社會治理格局，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，鄭州市司法局發布《鄭州市物業管理條例(修訂草案征求意見稿)》(以下簡稱“意見稿”)，意見稿規定了部分影響使用安全的行為，不需業主表決，可以直接動用維修資金維修。

【修改1】采取斷水斷電斷氣斷暖方式催交物業費物業要受處罰

每年集中供暖開始之前，個別小區物業就會以不交物業費為由拒絕收取業主的暖氣費，這種“捆綁式”收費方式，一定程度上侵害了業主的權益。

按照規定，業主應當按照合同約定按時足額交納物業服務費，物業服務人按照合同約定和有關規定提供物業服務的，業主不得以未接受或無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業服務費。

“業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁。”意見稿明確提出，但不得以業主拖欠物業服務費為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及其他損害業主合法權益的行為。

物業服務人違反上述規定，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及實施損害業主合法權益的其他行為的，區、縣(市)物業管理主管部門將責令限期改正，逾期仍不改正的，城市管理綜合執法部門對其處一萬元以上五萬元以下罰款。

【修改2】部分情況下不需業主表決可直接動用維修資金維修

小區有維修基金，使用過程中卻存在表決難的情況，往往影響小區的應急維修或其它工作。

為此，意見稿規定了部分影響使用安全的行為，不需業主表決，可以直接動用維修資金維修。這些行為包括電梯、消防等共用設施設備故障損壞，無法正常使用的;屋面、外墻滲漏的;樓體外墻墻面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;公共護(圍)欄破損嚴重的;其他緊急情況。

物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現上述情況的，業主委員會可以申請使用維修資金進行應急維修;尚未產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代為申請使用維修資金進行應急維修，相關費用從維修資金中列支，應急維修費用應當向業主公示。

意見稿明確規定，專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

針對房屋轉讓過程中維修資金的過戶問題，規定維修資金隨房屋過戶一并過戶，不需要房屋買賣雙方到維修資金部門辦理相應維修資金過戶手續，簡化辦事流程。

【修改3】物業管理進入突發失管狀態當地街道辦將確定應急物業服務人

新舊物業交接期間，如果出現了意外，導致物業管理的“真空”，業主叫苦不迭，這種現象并不鮮見。物業管理區域，一旦進入突發失管狀態，應該怎么應對?

意見稿提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

鄭州市目前正在全面推進老舊小區改造。硬件要改，軟件也要跟上，大量的無主樓院如何享受物業服務?意見稿提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織老舊小區業主通過聘請物業服務企業或者業主自行管理等方式確定物業管理方式。

老舊小區在確定物業管理方式前，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以參照物業管理區域突發失管狀態的相關規定進行管理。意見稿鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。

【修改4】不得以業主拖欠物業服務費為由舊物業阻撓新物業入駐

大河報記者注意到，意見稿明確了新舊物業交接期間的一些事項。唯有順利實現交接，業主的合法權益才能得到保護，小區的管理秩序才能不受影響。

意見稿提出，原物業服務人不得以業主拖欠物業服務費、對業主共同決定有異議等為理由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進駐服務。

原物業服務人拒不移交有關資料或財物的，或拒不退出物業管理區域的，業主委員會或物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(市)物業管理主管部門報告，并向轄區公安部門請求協助。

物業服務人退出物業管理區域后，業主仍未依法選聘新物業服務人的，由全體業主共同承擔管理義務，社區居(村)民委員會應當采取相應措施維護物業管理區域的正常秩序，并依法組織業主進行自行管理或選聘新物業服務人。

【修改5】公共突發事件應對期間當地政府應指導物業服務人開展應對工作

2020年，一場突如其來的新冠肺炎疫情，考驗了我國各地的小區物業的管理水平和防疫能力。如何更好地應對突發公共事件?意見稿結合2020年初新冠肺炎疫情中物業服務企業的防疫作用，對突發公共事件應對作出了相應的規定。

意見稿指出，公共突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實上級人民政府依法采取的各項應急措施，指導物業服務人開展應對工作，并給予相應的物資支持。

物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。業主和物業使用人對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，應當依法予以配合。

【修改6】不具備成立業主大會條件小區街道辦負責組建物業管理委員會

大河報記者注意到，意見稿明確了物業管理委員會這一概念。目的是進一步加強業主對小區事務的參與和物業管理與社區治理的深度融合。

意見稿規定，有下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會：不具備成立業主大會條件;具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立;業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會。

物業管理委員會作為臨時機構，依照條例規定承擔相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

在成員構成上，物業管理委員會由街道辦或者社區、物業服務人代表、小區居民共同組成，委員會主任須由街道辦或者社區代表擔任。物業管理委員會受轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督，對已成立業主大會、選舉產生業主委員會的小區，物業管理委員會應當及時解散。