熱消息：深觀察丨優先保交樓，盡力避免購房者“房錢兩空”

為理順房地產市場各方利益關系，穩步推進保交樓，緩解樓盤爛尾現象，司法解釋再出新招。

近日，《關于商品房消費者權益保護問題的批復（法釋【2023】1號）》正式公告實施，最高法以批復的形式，答復河南高院提交的《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》。鑒于批復是司法解釋的典型形式之一，這意味著最高法法釋1號文的使用范圍是全國通用，而非河南省一域。

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理順權利清償順序，促進房市平穩健康發展

近年來，房地產市場出現了很大變化，房市變成了低調的買方市場，個別開發商深陷債務危機，甚至觸發資產負債表衰退風險，導致樓盤面臨爛尾風險。這導致銀行、建筑企業、上下游供應商、商品房消費者等利益主體都被裹挾其中。

去年以來，保交樓作為穩房市的重要舉措受到了高度重視，各地各類保交樓機制應運而生，決策層也拆除了安置在開發商之上的“三條紅線”，代之以支持房地產融資的“三只箭”（信貸、股權、債券），迅速剎住了樓盤爛尾的多米諾效應。

不過，在宏觀層面發力外，如何兼顧各方利益，實現權利清償順序的公平、公開、公正、合理和可行，也成為當務之急。目前，最高法公告實施法釋1號文，旨在照顧各方利益，理順權利清償順序，促進房市的平穩健康發展。

事實上，關于房地產市場各方的利益關系，自1998年房改以來，就在不斷探索完善。總體上，爛尾樓開發商的債權償還順序，維持了如下法償順序：商品房消費者房屋交付請求權或購房款返還請求權、承包人建設工程價款優先權、銀行抵押債權和普通債權等。

2002年發布的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定，消費者支付購房商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

2015年，最高人民法院發布《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，針對金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

由于不同階段面臨不同問題，這次法釋1號文，更加強調利益平衡，更注重保交樓。比如，明確了商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

當然，比之前的規定更有效擴大消費者保護范圍的是，這次只規定以居住為目的，不再限制買受人名下無其他用于居住的房屋。

此外，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。這就是說，如果樓盤確實爛尾了，開發商要優先退還購房者已支付的房款。

物權優先債權，盡力避免購房者“房錢兩空”

在房市風險暴露的當下，不執意觸碰房市的復雜利益關系，盡量促成保交樓，以避免出現債務傳導鏈條死結，確實有助于降低房市的風險烈度，緩解市場風險。不過，歸根結底，對商品房消費者的保護，防范購房者“房錢兩空”和維權難，才是解開房市這一死結的關鍵。

首先，保護市場中的弱勢群體，是市場經濟的本質訴求。目前國內的新房屬于典型的跨期交易特征，購房者一般主要通過首付+按揭等方式，已經提前向開發商支付了房款，且根據目前的預售銷售款的使用流程，購房者其實不能直接監控到其預付銷售款的使用過程，一旦預售銷售款被挪用，商品房爛尾，很容易導致購房者“房錢兩空”。

其次，如果購房者的房屋交付請求權或購房款返還請求權得不到法律的優先保障，將直接破壞房市交易中各方的責權利關系，尤其是在房市處于買方市場，將容易使房市的需求收縮更加持久化，直接影響的是市場交易信心，從而不利房市健康發展。提前還貸、房市信用萎縮等現象，就是一個預警信號。

更何況，當前房市中，購房者其實是其中唯一的弱勢一方，保護購房者的合法權利不受侵犯，才能向市場傳導出有效的價格信號，這是房市健康發展的基礎。

再者，購房者的房屋交付請求權或購房款返還請求權，是基于物權的概念，而工程款優先受償權、抵押權和其他債權等屬于債權范疇。現代法理上，物權優先債權，正所謂信用衍生于物權和所有權，債權是物權的信用表現。

購房者一次性付款也好，首付+按揭支付也罷，一旦開發商獲取銷售預付款，那么購房者就擁有了事實上的房屋所有權，而目前房市的復雜債務鏈上出現了工程款優受償權和其他債權等，本質上是承包方與發包方的債權債務關系，與購房者沒有關系，這也意味著開發商不能用購房者的物權來進行質押抵押或其他信用輸出。

為此，護衛購房者權利的優先受償權，保護其合法權利，是房地產市場存在的根基，否則就缺乏信用輸出主體，自然期房就沒有生存空間。

“萬物興歇皆自然”。法釋1號文通過平衡房市各方利益，維護購房者正當權益，以保護人們的合理住房需求等的同時，也注重保護市場風險和房地產行業的整體風險，進而具有積極的現實意義。

當然，要真正有效推動房市健康發展，還需要在房市引入集體訴訟、辯方舉證等制度，護衛房市交易雙方的對等博弈能力。唯有如此，才能提高房市信用質量，推動房市健康發展。（作者系財經專欄作家、資深金融從業人士）

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