【直通IPO（微信：zhitongIPO）北京】4月8日報道（文/韓文靜）

曾經號稱不著急上市的萬物云，還是在愚人節這天遞交了招股書。

作為萬科的“親兒子”，萬物云的前身是萬科物業。在過去，萬科針對物業上市的話題態度一直有些曖昧。在被問及萬物云何時上市時，萬科管理層多次隔空表態“時機還不成熟”。

但這次，萬物云正式向港交所發起了沖擊。扭扭捏捏了幾年之后，萬物云上市計劃的靴子終于落地，曾經的言之鑿鑿也變成了過往云煙。

盡管作為如今為數不多的未上市的頭部物企之一，但擺在萬物云面前的資本之路注定不是一路坦途。物業股風口已過資本市場降溫，強行更名并加持的科技業務孱弱，營收占比微弱；股東們紛紛提前減持套現等等，都將是擺在萬物云上市之路的一道道難題。

“姍姍來遲”的IPO

時間回到2011年，萬物云首席合伙人、首席執行官朱保全從房地產行業一腳踏入物業管理，加入萬科物業。剛入行的時候，同業的人都在講“上輩子作孽，這輩子干物業”。

“我來萬科物業的前一年，應該說萬科物業還是萬科地產的一個初始的服務部門。”朱保全說道。

在執掌萬科物業十年之后，2020年，朱保全宣布萬科物業改名，新名稱為“萬物云”，同時給出了一個新的定義——“空間科技服務公司”。

而這一年，也被稱為物管行業的元年。隨著房地產集團紛紛分拆資產上市，物業、商業的分拆成為潮流，物業成為房企轉型載體。

2020年，共有18家物企上市，包括融創服務、恒大物業、華潤萬象生活等頭部企業。2021年上半年，物管行業的上市熱潮繼續延續，據不完全統計共有10家物企成功在港IPO。

在物管行業的風口期，對于分拆物業上市的安排，萬科方面一直表現“佛系”，“不著急”時常掛在嘴邊。朱保全就聲稱，萬科不差錢，不會著急讓物業上市。

從去年下半年開始，房地產行業各類負面新聞頻發，房企在資本市場的窘境逐漸傳遞到物業。物業公司上市通道正在收緊，多家物企IPO折戟，這種“寒冷”一直延續至今。

此時，萬物云上市的靴子落地，這決定似乎顯得著急了些。一向求穩的萬科，也突然之間踩下了分拆萬物云上市的油門。業內普遍認為，萬物云不排除試圖講述科技故事以提高估值水平的可能，即便現在已不是物業上市的最好時機。

如今，物管股資本市場開始大幅降溫，為萬物上市前景蒙上陰影，影響估值預期。去年赴港上市的恒大物業股價一度超過19.7港元/股，如今已跌落至2.3港元/股；碧桂園服務的股價也由去年最高點85.20港元/股，跌落至39.9港元/股。

錯過了物管黃金時代的萬物云，僅靠物業服務的概念遠遠不夠。

在招股書中，萬物云也提到了通過科技的投入優化服務能力，達到“重塑空間效率，服務歷久彌新”的使命。在物管風口已過的當下，萬物云的科技故事，資本會買賬嗎？

科技屬性存疑

去年11月，朱保全公開表示“我們把傳統的物業管理或者資產服務定義為空間科技服務?？萍?、云服務是萬物云未來重倉投資的方向，但在業務領域依然定位于服務業?！比f物云的科技成分又有幾何？

招股書中顯示，公司的三大業務包含社區空間服務、商企和城市空間服務、AIoT及BPaaS解決方案服務，被稱作萬業務的三架馬車。

其中，AIoT及BPaaS解決方案屬于遠程空間科技運營服務，將被應用到服務領域以提高效率，也就是萬物云“科技故事”的關鍵所在。

招股書披露，2019年、2020年及2021年，AIoT及BPaaS解決方案屬業務的營收分別為8.06億、10.33億和18.5億，占比分別為5.8%、5.7%和7.8%；毛利率分別為21.2%、24.6%和29.9%。

從中看出，萬物云的科技板塊營收雖然呈現了增長態勢，但營收占比僅為個位數。其中，還在2020年出現了占比下降的情況?？梢姡@塊業務未來走勢還存在不穩定因素。

相對應的是，傳統物業服務仍占據萬物云的營收絕對占比。自2019年、2020年及2021年，公司物業服務占同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。

由此看來，萬物云的概念確實是與其他公司別無二致，“云”與“服務”的成分不多，仍屬于傳統物管行業。

此外，2019年到2021年，萬物云研發投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元，占總收入的比重不超過2%。

朱保全才能表示，萬物云要革萬科物業的命，定位于物管行業的空間科技服務商，造物業圈的“貝殼找房”。

然而尷尬的是，萬物云在研發投入相比貝殼差距較遠。2021年貝殼營收為808億元，研發投入為32億元，占總收入的比重接近4%，是萬物云的兩倍。如果從絕對研發資金對比，貝殼是萬物云的9倍之多。

公開報道顯示，萬物云目前已經擁有500人的研發團隊，規模已經超過一個小型互聯網上市公司的研發人員數量，但是相比于超10萬的員工總數，萬物云研發人員的占比不到1%，用來支撐萬物云的科技底層服務，顯然差距較遠。

萬物云在招股書中表示想通過科技板塊提升效率，從而降低對人力勞動的依賴，但從結果來看，收效甚微。

招股書顯示，從2019年至2021年，萬物云員工成本與分包成本合計占銷售成本比例為77.5%、80.7%、80.1%，人工成本并未出現顯著減少。萬物云想借助科技降本增效，顯然還有很長的路需要探索。

相關報道顯示，在德高行全球專利數據庫檢索得出：萬物云中國專利155件，包括發明公開85、發明授權10、實用新型40、外觀設計20，專利量最多的是深圳市萬睿智能，其次是深圳市萬物云科。

上市前夜，機構套現離場

萬物云不得不面臨另一個壓力。就在上市前夕，既有股東們開始大規模減持套現。

2021年11月萬科宣布擬分拆萬物云擬赴港上市后，眼看馬上要迎來資本盛宴，博裕資本卻通過Radiant Sunbeam Limited將萬物云7.6%股權轉給瑞軒、睿達第三有限公司、珠海達豐，總對價69.96億元；

與此同時，58集團姚勁波通過旗下的Dream Landing HoldingsLimited向海南云勝轉讓2.14%的股權，對價19.91億元。

資料顯示，2017年，萬科物業引入博裕資本和58集團，博裕資本投資15億以其管理的基金認購 25%股權；58集團以其下屬公司認購5%股權，投資金額為3億。次年3月，姚勁波正式成為萬物云的董事。

經過本次減持，博裕資本持股降至17.14%，58集團降至2.86%；兩家套現總計約90億元。

按照減持時的對價，萬物云估值已接近920億元，折算1100億港元。如果對比目前已經在港交所上市的物業龍頭碧桂園服務、華潤萬象生活，其市值已分別為1300億港元、927億，萬物云市值已接近高點。這或許是兩大股東提前減持落袋為安的考量。

此外，由萬物云收購并換股的陽光城也快速退場。早在2021年9月陽光城發布公告，擬以其持有的陽光智博100%股權換取萬物云4.8%的股份。然而僅1個多月后，陽光城便通過子公司海南慧優轉讓了萬物云3060.2萬股股份，對價30.53億元，轉讓完成后陽光城持股縮水至不足2%。

綜上所述，上述三家股東減持套現總計近120億元。

此外，萬物云對于伯恩物業、陽光智博的收購，導致賬面無形資產從2020年底的5.83億元，增長至2021年底的82.44億元。而這些資產在未來是否會發生減值，無法預判。

在4月2日，也就是遞表港交所的第二天，CEO朱保全在萬物云公眾號上發表的專欄文章中稱：“身處輕資產服務業，且有充沛的經營性凈現金流，我們本不需要上市，更不需要融資?！?/p>

值得注意的細節是，萬物云已連續三年派息、累計41.02億元，而其同期的累計凈利潤也僅為42.73億元。增強資本實力，萬物云迫在眉睫。

一邊說本不需要上市，另一邊又迫不及待的把萬物云推向IPO。隨著前幾天萬科2021年度業績的公布，面對利潤下滑45.7%的萬科，外界認為萬物云的上市或許會成為萬科度過困境的解題思路。

然而郁亮曾表示，“物業上市解決萬科資金問題”不存在，萬物云的資產和利潤占萬科的比例在1-2%左右，影響不大。

遞表上市只是序曲，登陸資本市場后，萬物云將會交出怎樣的一份答卷？科技屬性能否支撐起資本概念？只能交給時間。

關鍵詞： 資本市場 物業服務 解決方案