南京戶籍的戴某向某房地產公司購買了句容寶華山項目房屋一套，并支付5萬元定金。在后續過程中，因戴某在句容無購房資格，雙方后續合同不能履行。雙方因合同履約及保證金退還問題未能達成一致。日前，句容法院對這一案件作出判決。

原告戴某戶籍地為南京市鼓樓區。2020年8月3日，被告某房產公司作為出賣人(甲方)，原告戴某作為認購人(乙方)簽訂《寶華山項目商品房認購書》一份，約定原告認購被告開發的寶華山項目房屋一套，建筑面積為152.91平方米。優惠折扣后房屋單價為32044.99元/平方米?？偡靠顬?90萬元。合同約定認購定金為5萬元。同日原告支付被告定金5萬元。

2020年8月17日，房產公司向戴某發出《催簽函》，指出戴某應于2020年8月7日前至售樓處簽訂《商品房買賣合同》、辦理貸款手續，并支付首期房款。2020年8月20日，房產公司向戴某發出《<商品房認購書>解除通知函》，載明因戴某未能于2020年8月7日前與公司簽訂《商品房買賣合同》及相關文件，雙方簽訂的《認購書》于2020年8月21日自行失效，收取的購房定金5萬元不予退還。后原告向被告索款未果，原告訴至法院。

審理中，被告房產公司辯稱，雙方認購書約定戴某應確保具備認購以及后續簽約資格，否則因不具備購房資格，導致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》的責任由戴某承擔。另經法院查明，依據《句容市房地產市場調控實施細則》，原告戴某在句容市寶華鎮無購房資格。

法院審理后認為：因原告戴某無句容市的戶籍、社保，也不符合句容市購房的其他條件，故原告在句容市寶華鎮并無購房資格。因雙方的認購協議違反了句容市商品房限購政策，故原、被告之間的認購書實際無法履行，應予解除。

關于被告收取原告的定金5萬元是否應當返還，雖雙方認購書約定戴某應確保具備認購以及后續簽約資格，否則因不具備購房資格，導致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》的責任由戴某承擔，但法院認為，被告房產公司系協議的制作方和提供方，其對是否簽訂協議享有更大的主動權。被告也系專業的房屋開發建設單位，對于購房人是否符合購房政策應熟知，并應主動進行審查而并非僅憑購房人的單方承諾就簽訂協議，在未對購房人的購房資格審慎審核下就簽訂認購協議，被告應對認購協議的簽訂承擔主要過錯責任。房地產公司收取原告的5萬元應予返還。

另原告作為非句容戶籍居民，其在購房前也應主動查詢自己是否享有購房資格，故原告在認購書簽訂過程中也有一定的過錯，本案訴訟費應由原告自行負擔。

法官點評：我國“十四五”期間，穩地價、穩房價和穩預期的“三穩”目標更加明確，“房住不炒”也是國家為今后房地產市場發展走勢定的基調。任何房屋開發和銷售企業試圖通過認購協議或合同規避限購政策的，其行為均不應支持。因限購政策導致合同不能履行的，應予以解除。

關鍵詞： 無購房資格 在句容無購房資格 定金5萬元 未能達成一致