回遷房能買嗎？回遷房算首套房嗎？回遷房與商品房的區別？ 天天新資訊

回遷房，是我國拆遷政策的產物。

隨著我國城鎮化的進程大步邁進，回遷房越來越多，并大量出現在二手房市場上。

【資料圖】

很多人一直搞不清楚回遷房的特點，在咱們房屋買賣過程當中，它與商品房到底有什么區別。

一、 看有無產權證

回遷房其實有兩種，最關鍵的區分要看房屋有沒有取得不動產權證。這也是影響回遷房買賣最重要的因素。

如果有產權證，那就跟普通的商品住房沒有什么區別，你能在房管局系統內查到有房屋在你名下，再次購買其他房屋，就不能算首套。會受到限購政策的影響，以及首付比例和住房貸款利率的提升。

如果沒有產權證，一般只有回遷協議或者拆遷補償協議。但這只能算私人商業協議，房屋的產權并沒有在房管局官方得到認可。嚴格說起來，房主是沒有擁有房屋所有權的。

因此如果原房主想賣房，只能先在公證處做公證交易，待產權證出來后才能完成真正的過戶交易。

二、看土地性質

如果原來征收的是村集體的土地，那么回遷房的產權也屬于村集體，個人沒有產權證。

如果原來征收的土地是劃撥用地，那么個人可以對房屋擁有產權，但對土地沒有任何權利。

若想出讓的話，首先需要補繳土地出讓金。

根據規定，由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：

被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取;

被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。

被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

這筆錢一般由買賣雙方中的受讓人繳納。

如果拆遷前就是有個人產權的商品房或者城市棚戶區，那么就不存在這個問題。

三、看有無交易限制

拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房。

此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。從拿到產權證或契稅完稅憑證以后5年內不能上市交易，5年后才可以按照市場價自由買賣。

主要是為了避免炒房行為。

另一類是因房地產開發而動遷，這類回遷房和一般的商品房沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

上述種種因素，都導致在同一地段中甚至同一個樓盤中，回遷房要比商品房便宜，所以回遷房在價格上極具吸引力。

但是在房屋買賣過程中，一切以產權證為交易目的及交易是否完成的標準。

所以在購買時一定要搞清楚屬不屬于有產權證的回遷房，否則對購買者來說具有一定的交易風險：

① 可能存在產權證上面的面積與當初的協議面積有差異而需要補差。

② 在房價上漲時，出賣人反悔不想賣了，主張合同無效或合同解除，發生法律糾紛。

③ 由于一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，可能故意一房多賣。有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。

④ 在首次獲取產證時，可能需要補繳土地出讓金。另外，有些回遷房是遠低于市場價格的，或者在稅費上享受了優惠政策，那么交易時可能面臨補繳的情況。這些讓你的購房成本大大增加。

⑤ 買受人即使有了購房合同，也實際住進去了，但只要沒有過戶，就無法享有戶籍遷入及子女入學等政策。

所以為了規避上述風險，在購買回遷房之前，一定要看對方有沒有產權證。

如果沒有，要在購房合同中約定原房主獲取產權證及過戶的最晚期限，并且設置違約條款。

另外，一定不要在未過戶的時候就將房款付清，必須預留尾款?；蛘吒唵我稽c，建議選擇有信譽的大型中介公司，把控交易環節可能出現的所有風險。

不過就我個人來看，除了上述的交易風險，回遷房由于規劃差、密度高、人員流動大、沒有物業，居住起來并不舒適，轉手再難賣出去，所以要買回遷房的還是建議三思。

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