廣州又要賣地，這次哪個板塊能翻身改命（附爆料） 天天報道

不在狀態的周六，多少同行，是被這則公告砸醒的？

今天上午，廣州正式發布了2023年度的第二批供地清單，一共有17宗地將被擺上貨架，建面約236.7萬方。?

(資料圖片)

根據計劃，清單內的地塊，擬在5月11日-8月10日期間掛牌。

也就是說，最快下周四，廣州就要再次開倉賣地了。

剛結束不久的首輪土拍雖冷熱分化嚴重，但重點地塊有多火，大家也都看在眼里。封頂搖號只是尋常，槍林彈雨中，還誕生了不少戲劇性的場面。

｜長隆地塊搖號現場

接下來的地塊，如果沒有好貨，那這菜也不好意思端上桌。

所以，廣州也拿出了足夠的誠意，海珠、荔灣、天河等區都有靚地放出。

尤其是被市場寄予厚望的海珠上涌果樹公園北側地塊以及天河世界大觀地塊，都在列表之內。

這兩宗地貨值夠大，又沒有什么瑕疵，尚未掛牌，便早早成為了國企、央企們眼中的香餑餑。?

可以悄悄透露的是，其中的海珠上涌果樹公園北側地塊，或許是越秀的囊中之物。

另外的天河世界大觀地塊，目前還充滿懸念。

據說，保利、中海等幾家大房企，都很感興趣。

期待歸期待，但不得不潑一盆冷水。這兩宗地不會那么早掛，至少得在6月份之后。

不要忘了，除了已經成交的7宗地，以及單槍匹馬“殺”回來的嘉禾望崗地塊，第一批清單里，有不少地塊還待嫁閨中呢。

據我們了解，下周廣州會集中掛一波地，大部分是第一批剩下的，也有新鮮熱乎的第二批。

15宗地里，有市區也有外圍，有商業也有住宅，雨露均沾。

選擇在這個時間集中推地，是有原因的：???????????????

一方面，趁熱打鐵，首輪土拍余熱未散，荔灣、番禺多宗地塊的封頂搖號，既提升了市場預期，也提振了房企后續拿地信心；

另一方面，政策利好頻出，發力銷售端，促進樓市成交，比如：?

·南沙限購破冰，社保5改3、港澳居民可買商辦；

·一手帶押過戶；

·二胎家庭首套房公積金或可貸款130萬；

·房貸利率位于歷史最低水平，首套普遍4.3%；

...

｜廣州房產攝

當然，不可否認的是，剛剛過去的五一假期，雖說不少項目都發布了亮眼的銷售戰報，但瀝去水分，也只能稱得上差強人意。

為什么這么說呢？

據克而瑞數據，今年五一假期，廣州全市合計19盤開盤/推新20次，與去年同期持平，總推新貨量3155套，同比上漲7%，房企們大干一場的決心，還是有的；

但去化方面就比較一般了，4月24日-5月3日期間，全市去化套數為466套，去化率僅15%，遠不及前兩年。

｜來源：克而瑞廣佛區域

具體到板塊，也是冷熱分化嚴重，有人吃肉有人喝湯。

｜來源：中原地產

原因大家總結了很多，比如假期出游、政策傳導需要時間、板塊競爭過于激烈等等，但說到底，還是市場太理性，購房者太謹慎，直白點，就是不完全買賬。???

盼了又盼的成交熱潮，并沒有如約而至。

但對于觀望入場的買家來說，這并不是一件壞事。

市場反響平平，說明刺激還不到位。

從政策端來看，或會有進一步的優化，比如購房門檻調整，降低首置剛需客戶首付比例等；

從銷售端來看，房企們為了沖刺業績，樓盤將繼續保持或者加大優惠力度，吸引買家進場。

總的來說，當下會是一個比較好的置業窗口期，尤其是自住買家。?

對購房者來說，更應該考慮的，是如何選對板塊、選對項目。???

土拍就是一個非常直觀的參考標準。開發商愿不愿意拿地，直接代表了他們對后市的態度，是樂觀還是謹慎。

就拿長隆、白鵝潭來說，在首輪土拍中有著亮眼表現，已經亮出了明牌，成為了當下廣州樓市的焦點。

那么，即將到來的第二輪土拍，哪里藏著機會？哪里又埋著“地雷”？

我們先來一波劇透。

先說說天河。

首先，是員村一橫路地塊，也叫省工業設備安裝公司地塊，位于珠江新城東，?

這宗地體量雖小，但位置極佳，金融城西區，隔著華快就是珠江新城。

交通上，又位于地鐵13號線、21號線沿線，距白馬崗站500米內，天河公園站1000米。

要論周邊的“標志性建筑”，有馬場、暨南大學、天河公園、天河區府等，每一個單拎出來都是響當當。

更重要的是，地塊周邊新房很少，隔壁新盤天麟府瑧林，已經賣到了15萬/平。

這塊“蚊型地”，大概率會標瑧林做改善和豪宅，慢慢賣，買家還是很吃這個地段的。

不過，聽說樓面地價可不便宜，預計5萬/平。

這不是房價，是地價。

其次，是位于珠江花城南側的歧山路AT1010008、AT1010010地塊，屬吉山倉地塊的一部分，原業主是廣物集團。

去年4月，規自局公示了吉山倉地塊的詳細控規，縮減了商業金融業用地面積，增加中小學用地面積，原本的公共服務設施用地，也調整為宅地。

｜原規劃 ｜調整后

即將出讓的008、010地塊，均為二類居住用地，容積率3.63-3.7，略高于珠江花城與天河壹品等項目，未來打造的產品或更“剛”一些。

不過，地塊距離規劃的幼兒園及九年一貫制學校較近，整個項目體量也夠大，配套可自成一體，優勢頗為突出。

更重要的是，地塊開發的加速，有利于岐山路線位的進一步優化，令珠花業主頭痛的出行問題，也能得到一定改善。

據了解，這宗地或會配給一家央企，因為南沙一個大工程。

對，就是最近賺足了眼球的那家。

｜吉山舊改@拆神攝

再說說荔灣。

即將上架的花地灣南蕙蘭苑、紫蘭苑地塊，位于萬匯天地·金域曦府南側，都是廣信資產包中的一部分，此前評估總價近33億。

說到廣信資產包，或許不少人會認為，這兩宗地已經貼上了「萬科」的標簽，成為萬匯天地大城的一部分。????

但據我們了解到，廣州萬科未必會參與地塊的競拍，誰來拿還不好說。

需要說明的是，即使萬科不拿，也不代表這塊地不行，更多是出于戰略布局的考慮。??????

一方面，萬科在花地灣并不缺項目，曦府雖然已是尾盤，但還有朗庭、臻園兩個大盤，夠開發一段時間了；?????

另一方面，其在資產包已經壓了太多資金，不如直接拿返還款，促進資金回流。?????

這兩塊地位置不差，就位于浣花路以南，靠近地鐵1號線坑口站，交通便利，居住氛圍濃厚。

并且隨著曦府、臻園等項目的開發，無論是城市界面還是相關配套，都已經漸漸起來了。

至于大家熟悉的小梅大街地塊，原先是皇上皇的廠房，屬于老西關陳家祠板塊，有一定地段價值。??

但地塊占地面積約4000㎡，計容建面約1萬㎡，堪稱“迷你”，開發商可操作空間太小，吸引力有限。

首輪土拍拿了大滿貫的番禺，自然不能缺席。

先說說令人印象深刻的“回鍋肉”番禺客運站北側地塊。

在去年的第三輪土拍中，這一前期摸排階段的大熱選手，最終因無人舉牌而以流拍告終。

倒也不是因為地塊素質不行，怎么說都是TOD旁，地價也不高，無奈當時市場實在是太差了。

這次回爐重造，不知道會不會帶著新地價亮相。

而市橋貨運站地塊，是少有宅地供應的市橋板塊中，較為優質的一宗地。

地塊位于位于番禺東環街道中部，原貨運站已在2021年關停。

其距地鐵3號線市橋站約2km，西側是番禺兒童公園。

去年9月，地塊控規獲批通過，原交通設施用地被拆分調整為二類居住用地和中小學用地。??

根據規劃，地塊擬建設為番禺中部生態宜居社區，有住宅，有18班小學以及幼兒園。

說起來，整個市橋板塊新盤供應本就不多，部分項目在宣傳上，又還努力向萬博靠攏。?

屆時地塊的入市，給板塊帶來新供應的同時，也將進一步豐富其教育資源。

｜市橋@廣州房產攝

再說說東部的黃埔，蘿崗立交上蓋的YP-P-3地塊。

地塊位于云埔街開創大道以西、京港澳高速兩側，屬于“高速上蓋”的住宅項目，（翻版蘭亭盛薈屬于是了）。

從此前方案來看，地塊將分為南北兩塊，有住宅也有寫字樓，還有配建的學校、肉菜市場等。

別的都好說，就是噪音無法避免。

｜開發鳥瞰圖

值得重點關注的，還有先一步掛牌的白云嘉禾望崗地塊。

和番禺客運站地塊一樣，這宗地也是去年的大熱選手，原本鉚足了勁兒要在土拍界驚艷一把，最終卻來了個大反轉，以流拍告終。

此次回爐，地塊并沒有自降身段以求成交，規劃條件、出讓要求還是那些，唯一松動的，是土地款付款時間，由原來成交之日起66日內付清，延長到了6個月，底氣還是很足的。

這也并不難理解，地塊素質不差，體量小，總價可控，風險可控，周邊配套也不錯，旁邊的新世界項目，二手已經賣到了5.7萬/平。

這塊地樓面價僅2.1萬/平，按照房價是地價的兩倍簡單來算，也才4萬+，利潤空間很足。???????

不然，當時也不會有那么多房企看好，無奈行情拖累。

｜地塊周邊

如今市場回暖，可就不一樣了。

據我們了解，目前有一家綜合性千億房企，以及一家世界500強民企，已經拋出了橄欖枝。??

最終會由誰來摘牌？本月26日，答案就能揭曉。

————舊改秘密，偷偷說給你聽————

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