小區內的哪些停車位歸業主所有?

目前，各大城市停車難已成為非常突出的問題，其中居民小區停車位收費現象比較普遍。那么，居民是否應該為停車付費?車位的使用權究竟為哪一方?近日，浙江省新昌縣某房地產開發公司將某小區業委會訴至法院，要求確認小區內的59個地上停車位使用權歸其所有，但經法院判決駁回了房地產開發公司的訴訟請求。一時間，這一事件引發了廣大網友和業主的熱議。這個判決意味著什么?小區內的哪些停車位歸業主所有?11月24日，記者就此采訪了北京盈科(沈陽)律師事務所李靜律師。

判決：房地產公司訴訟請求被駁回

案件中的小區為浙江省新昌縣所屬，案件中的原告房地產公司是該小區建設單位，建筑住宅樓4幢、地下1層、地上7層。房地產公司稱，小區建成后，59個地上車位和植草磚車位經縣自然資源和規劃局、縣測繪中心等部門驗收合格，59個車位是通過競標出讓土地后開發建設，應歸屬于原告。此外，房地產公司與買受人簽訂的商品房買賣合同第四條對建筑區劃內車位問題作出約定，即規劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權、車庫使用權、車棚使用權屬于出賣人。

小區業委會認為，地上停車位僅是利用了小區公共場地的土地使用權，是原告依照行政規劃建設的物業附屬設施，屬于業主共有的土地使用權范疇，其權益應當屬于全體小區業主，原告無權主張相應權利。59個地上車位面積均未計入建筑面積，均不應辦理產權登記手續。

新昌法院一審判決駁回了房地產公司的訴訟請求，后者不服提起上訴。2021年7月22日，法院二審判決駁回上訴，維持原判。

解讀：占用業主共有道路的車位屬于業主共有

北京盈科(沈陽)律師事務所李靜律師在接受采訪時表示：“小區車位問題，在司法實踐中訴訟案件頻發。”李靜說，地上停車位按照車位的規劃，可分為規劃內車位和非規劃車位(超規劃車位)?！睹穹ǖ洹芬幎ǎ航ㄖ^劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

李靜認為，地上停車位設置在土地表面，占用業主共有使用權的土地表面，產權是土地使用權。由于地上車位通常并未辦理產權登記，若不能舉證證明可以辦理相關專有產權登記，僅憑該地面停車位經過了規劃認可，并不能證明其屬于開發商或其他特定主體的專有部分。

調查：規劃內車位和非規劃車位如何界定?

記者了解到，規劃內車位、車庫是建筑單位在開始建造之初經規劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產權登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權的歸屬作出明確約定，屬于開發商所有。此部分車位在房屋正式銷售前就已經明確存在，或者會在房屋預售的沙盤廣告中，針對項目建設規劃有車位問題予以明確標注。

非規劃內車位是指占用業主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有在最初批準的項目建設規劃中，所占用的道路或者場地屬于業主共有財產，維護費用作為公攤費用由全體業主承擔，后續改擴建車位也應由業主共有。

李靜說，本案中房地產公司主張的59個地上車位，雖在小區建造之初經過規劃設計，但這是為了滿足全體業主日常生活及公共使用需要而保障設置的規定數量或比例的停車設施，規劃的初衷并非讓開發商以出賣等方式獲利。

意義：這一判決明晰了車位歸屬問題

問：這個判決的意義是什么?

李靜：目前，各大城市停車難已成為非常突出的問題，也存在停車位收費亂象的情況。解決這個難題首先需要搞清車位歸誰所有，車位受益權歸哪一方。這個判決就是明晰了車位歸屬問題，只有區分好責任和義務才能更好維護業主的基本權利，避免過多糾紛的產生。

問：業主是否應該為車位付費?

李靜：可以收費。但是只能收出租費用，是不能出售的，收費的定價要與業主委員會、承包公司協商，而且物價局是有標準的。需要注意的是，收上來的費用是否用在業主身上，可通過物業公司公示的賬目信息查詢。如果小區車位屬于開發公司所有，可以出售或出租，沈陽有些小區采用車位租賃合同直接出賣。

問：如果歸屬業主的車位被出賣了如何維權?

李靜：可以起訴，也可以向物業行業協會投訴，還可以找社區幫忙調解。

關鍵詞： 業主 所有 停車位 小區