商業地產投資呈現“無界”新視角 大灣區寫字樓需求存提升空間

隨著當下的科技創新、基建發展以及全球化趨勢，經濟活動、地區、行業、人際之間的界限逐漸模糊，房地產投資也踏上了打破固有思維模式，以全局性、動態視角看待空間區位價值之路。

近日世邦魏理仕發布的《無界：2018中國投資市場報告》中指出，“無界”成為引領下一階段中國房地產投資的新思維。

世邦魏理仕方面表示，在審視城市層面房地產戰略時，應不再囿于單一的城市邊界，而以無界的視角，從城市群角度看待商業地產投資。從群際發展趨勢來看，呈現出以京津冀、長三角、粵港澳大灣區這三大先發城市群為主，成渝、武漢等中西部城市群迅速崛起之勢。

在新經濟引領下，商業地產投資者中短期可優先關注三大先發城市群核心城市內與經濟轉型方向貼合的房地產類型，例如辦公樓、科技園區、具有改造潛力的工業物業和地塊等。長期來看，已確立崛起趨勢的次增長極(南京、杭州)的物業價值將持續受益。

同時，基建改善和同城化預期下，長三角的南通、大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯系度有望顯著提升，人口和產業導入直接受益的住宅、商業、工業物流領域成為可以關注的機會;另一方面,中西部城市群內核心城市的各類房地產短期將面臨不同程度的供過于求風險，但中長期存在系統性的投資機會。

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示：“以粵港澳大灣區為例，隨著中央政府在2018年政府工作報告中明確提出要出臺實施粵港澳大灣區發展規劃綱要，持續的人口流入、科技創新和產業升級、高強度基建投資以及同城化趨勢都將在更為一體化的制度框架下，催生新的商業地產投資機遇。長期來看，隨著經濟增長和結構轉型，大灣區內寫字樓需求存在巨大提升空間，高端商務、重大基建以及產業和人口的無界流動，也將促成物流地產、產業地產和購物中心領域的各類投資機會。”

值得注意的是，房地產的資源屬性使其與金融天然不可分割。以房地產證券化為方向的新型地產金融的發展，尤其是REITs的興起，將在流動性層面成為國內商業地產投資的助力。世邦魏理仕預計，在借鑒美國等成熟市場經驗的情況下，國內相關政策放行后REITs短期內的規模將逐步增長至GDP的0.6%左右，對應市值在5000億元-6000億元之間，而流動性的加強將有望進一步提升商業地產年投資額至3000億元以上。

此外，近年來隨著科技發展和應用進入爆發期，科技對房地產的影響已經逐步顯現。作為世界上電商最發達的國家之一，中國消費的增長顯著提升了投資者對倉庫的投資熱情。以上海為例，世邦魏理仕的研究數據顯示，倉庫的平均資本值在2013年-2017年間大漲56%，遠高于同期購物中心27%的資本值增幅。

世邦魏理仕的一項調查還顯示，50%的租戶認為受人工智能等科技的影響，工作效率增加，未來辦公樓的需求會減少，但對辦公空間和服務品質要求不斷提高。而無人駕駛對房地產市場最直觀的影響在于停車設施，全面采用無人駕駛的城市停車面積需求將大幅度降低，而被釋放出的面積將為城市空間和房地產項目的重塑和改造提供大量機會。此外，區塊鏈與房地產結合的應用前景廣闊，涉及信息透明化、完善征信體系、減少中介環節、降低交易成本、促進資產數字化等方面，但區塊鏈是類似于基礎設施的底層技術，并不能取代專業團隊。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨也指出：“當今中國，地域與行業間的相互聯系漸入肌理，邊際正不斷模糊乃至消散。我們看到基建和產業驅動經濟要素在城際間奔流不息，城市的生長與演變沿空間和時間維度快速并行，金融、科技與地產三者的交互和創新目不暇接。囿于一城、一地、一個行業的割裂視角來看待房地產投資如管中窺豹，建議投資者從城市、區位、物業用途、地產金融及科技影響等多維度切入，以無界的新思維引領下一階段中國房地產投資。”(王崢)

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